文/吴文治 郭白玉
购物中心的调整期在数据上也体现为购物中心空置率的提高。根据赢商大数据显示，今年上半年，北上广深200多家已开业购物中心共关店、撤租品牌约3000个，已开业商场空置率再创新高，最高达35%。分析人士表示，当前市场环境下，做得好与不好都被迅速放大，加上近年来行业里涌入越来越多竞争力强劲的企业，行业更迭速度也在不断加快。
调整升级空间大
北辰购物中心北苑路店变身上品+、中粮万科半岛广场推出主题街区有氧公社、飘亮购物中心改造仍在进行当中……作为一线城市商业的一个切面，北京市场上购物中心的调整也在如火如荼地进行当中。
“比起经营因素撤店，由于商场调整而关店的品牌是大多数。”一位电器品牌营销部人士告诉北京商报记者，而商场选择的撤店时间往往是一批商户的租期集中到期时，作为品牌方，商场调整期有长有短，时间稍长，品牌方已有了附近其他选择或是因新合同各种因素而放弃开店的情况也不少。一位从事项目改造的前百货业人士坦言，各级市场上需调整升级的商业体放量空间确实较大。
而从增量上来说，以上海为例，按照上海购物中心协会今年8月公布的《上海购物中心2017年上半年发展报告》，就存量市场的社区商业总量而言，2017年上半年无新增20万平方米以上的大体量，而5万平方米以下供应集中。今年上半年上海新增5万平方米以下商业项目占总供应商业面积的64%，且开业集中度较高。市场增量的体量可见一斑，而新开业项目在养商期，本身就需要一定的时间来培育商业氛围，如新增项目本身的品牌影响力有限，开业之初往往更加艰难。
此外，根据商业地产云智库的预测，大量新增供应的持续入市，频繁的项目调整与改造升级，预计今年下半年上海、北京、深圳全市购物中心平均空置率将分别上升9%-10%、8%-9%、7%-8%。而受益于核心商圈较高的出租率与非核心商圈调整改造陆续完成，下半年广州全市商场空置率预计将微弱下降至4%-5%。
一线城市市场趋于饱和
尽管有增量项目分流和购物中心调整的因素，但北上广深四个城市的全市购物中心平均空置率均高于警戒值。高于警戒值为购物中心运营下行区间。即运营不理想，低于警戒值为购物中心运营上行区间，即健康运营。全市平均空置率、核心商圈平均空置率和非核心商圈平均空置率警戒值分别约为5%、4%和7.5%。
至2017年上半年，上海全市购物中心平均空置率为8%，高于警戒值3个百分点，核心商圈和非核心商圈购物中心平均空置率分别高于警戒值2.3个百分点和2.5个百分点；至2017年上半年，深圳全市购物中心平均空置率为5.7%，高于警戒值0.7个百分点；今年上半年北京非核心商圈购物中心平均空置率为7.9%，高于警戒值0.4个百分点，即便是在核心商圈购物中心平均空置率低于警戒值1个百分点的广州，至2017年上半年，广州全市购物中心平均空置率为5.4%，高于警戒值0.4个百分点。依照上述标准，目前几大城市购物中心整体处于运营下行区间。
一线城市市场趋于饱和也被认为是购物中心空置率较高重要原因之一。中国商业联合会智慧商业分会常务副会长兼秘书长范艳茹分析表示，一线城市消费力比较强，因此商业比较发达，但这个消费能力在一定阶段当中也是有上限的，市场空间有限，而增量供应不断进入市场，一线城市市场已经趋于饱和。
此外，根据公开报道，在前几天的2017上海国际商业年会上，波士顿咨询公司合伙人兼董事总经理王佳茜也曾表示，在各线级之间购物中心的发展有较大差异。一线城市的购物中心有略趋饱和的趋势；但在四线城市一些新进的购物中心，却在当地起到很好的带领作用，客流增长非常快。
竞争刺激优胜劣汰
事实上，空置率走高并非北上广深购物中心独有的现象，就在9月7日晚间，冯氏全球零售及科技研究发布了最新一期的英美每周开关店统计报告，根据冯氏全球零售及科技研究预测，截至2017年底，美国将有9452家店铺关闭，而2008年时这一数字是6164家，也就是说每年关店数目的增长比例是361%。截至目前，已经有5763家店铺关闭，占到全年预测数量的61%。
值得注意的是，与百货店调整多是生存窘迫不得不变有所不同，购物中心的调整往往主观性更强、目的性也比较强。如中粮万科半岛广场二楼部分区域短暂装修后推出有氧公社；朝阳大悦城从设想到落实大约三年时间就会推出一个主题空间等。
在市场饱和的同时，购物中心也在特色项目上越来越下功夫。
范艳茹指出，这也是商业规律之一，激烈竞争的市场环境推动个体或企业积极打造自己的竞争力。落实到具体的购物中心当中，表现为更舒适休闲的体验、更有吸引力的品牌和产品组合等等。一位即将结束一个阶段调整工作的商场人士告诉北京商报记者，在当前的市场环境下，做得好与做得不好被迅速放大，之所以一直在调整，正是因为行业近几年涌入越来越多竞争力强劲的企业，行业更迭的速度不断加快。
