作者：吴文治 郭白玉
在小商品市场加速调整升级的背景下，位于西单商圈的新一代商城开始寻找接盘者。北京商报记者近日独家获悉，西单商圈的小商品、服装市场“新一代商城”正有意寻找金主出售。据知情人士透露，目前新一代商城已经给出了超过30亿元的预期价格。业内人士指出，考虑到新一代商城目前的经营业态和西单商圈成熟的商业氛围，未来新一代商城去商业化转型的可能性很大。
报价超30亿元
北京商报记者从多位知情人士处获悉，新一代商城目前正在寻找买家出售，据悉，去年就已经有超30亿元的报价。
新一代商城位于西城区堂子胡同9号，西侧与华威大厦相连，南侧与西单明珠隔街相望。北京商报记者日前走访了这一商场，与不少服装小商品市场相似，新一代商城也集中了大量的服饰鞋帽、数码产品、化妆品等品类的商户，且大部分商铺的面积比较小。因为商城内商铺密集、光线比较暗以及部分区域卫生状况并不十分好，整体的视觉观感稍显脏乱。根据商城内的楼层指示，B1层为中西快餐厅，1层品类涉及饰品、眼镜、化妆品、数码产品等，2层、3层、4层均以服装为主，5层是健身房，6层是动漫娱乐中心，7层是美食城，另外8-10层为一家KTV。
关于新一代商城运营方，可查公开资料并不多。据一位知情人士介绍，新一代商城是“民营背景”。北京商报记者以“新一代商城”为关键词，在国家企业信用信息公示系统中查到两家企业，“北京中鸿房地产开发有限公司新一代商城服装市场”和“北京中鸿物业管理有限公司新一代商城管理分公司”，根据两个企业在国家企业信用信息公示系统上显示的信息，北京中鸿房地产开发有限公司新一代商城服装市场的地址是“北京市西城区西单堂子胡同9号1-6层”。
北京商报记者根据商城内空铺位置留的商城物业招商电话联系到负责物业招商的相关人士，上述人士称，是北京中鸿房地产开发有限公司新一代商城服装市场，但与后者同属一家，均属于北京中鸿房地产开发有限公司，后者在今年3月变更名称为北京中鸿物业管理有限公司，北京中鸿物业管理有限公司在国家企业信用信息公示系统上也显示有北京中鸿房地产开发有限公司新一代商城服装市场和北京中鸿房地产开发有限公司新一代商城管理分公司两个分支机构。在国家企业信用信息公示系统上，北京中鸿房地产开发有限公司新一代商城服装市场的地址显示的是1-6层，但新一代商城6层以上还有多层经营空间，上述物业招商人士表示，6层以上楼层也是北京中鸿房地产体系当中的。
在走访中北京商报记者注意到，目前新一代商城一楼部分商铺已经空置。但记者以消费者身份与多家商户询问商城出售事宜，商户均表示没有听说过。记者联系到新一代商城运营部人士，但上述人士也表示并不知情。
稀缺物业不愁卖
尽管对比北京商业生态更迭的大环境，新一代商城这种相对密集且环境不佳的服装市场渐渐被归到低端业态，但北京商报记者在实际走访当中发现，新一代商城的人气并不低，工作日下午的3点多，商城内的消费者不少，客流量甚至要稍高于西单北大街两侧几个颇受年轻人喜欢的商场。
据新一代商城物业招商人士介绍，新一代商城每层的面积在3000平方米左右，按照物业招商人士的说法，楼上楼下均是新一代商城的，共有14层，但按照国家企业信用信息公示系统的信息，北京中鸿房地产开发有限公司新一代商城服装市场为1-6层。但在知情人士的信息当中，并未明确有意出售的新一代商城是前者还是后者，因为体量差距较大，也就无从谈起价格水平。
中购联购物中心委员会主任郭增利分析指出，事实上从国内商业物业的交易情况来看，洽谈并购的业务增长迅速，有意转手的项目总量增长非常猛。具体到不同城市来看，北上广深一线城市的这种业务量比较少，二线城市的项目交易量会比较大，而市场上对于一线城市的前景判断基本都是比较乐观，对二线城市的前景判断市场分歧比较大。因此，在大量资金投入商业物业并购的大背景当中，不少投资者对一线城市出色物业的热衷度比较高，都希望能够找一线城市的物业。对比一线城市能够拿出来销售的商业物业比较少的情况，一般只要价格合理，一线城市出色物业的交易速度非常快。
具体到新一代商城来说，在郭增利看来，新一代商城位于北京商业氛围已经非常成熟且区位优势比较明显的西单商圈，是具备一定稀缺性的，应当不发愁找买主，有热情的买主应该很多。
去商业化可能性大
对于新一代商城未来的走向，一位接触西城区商业规划发展的业内人士坦言，西单商圈整体发展不错，但在消费升级的趋势和商圈整体品质提升的大背景下，新一代商城、西单明珠等商场内经营的业态则是濒临淘汰的，因此不论是否出售，这些商场也应当思考下一步的调整。
在问及对新一代商城是否有兴趣时，一位商业地产人士表示，如果开发新的项目，肯定是希望与自己已经在做的项目形成合力，但根据西单商圈的现状和未来的定位，新一代商城都很难在零售业上有较大的发挥。首先环境相对低端，随着消费升级，这种环境势必要进行改变提升，而西单北大街的几大商场在优势和定位上进行错位本身就比较难，如果再增加一个新的商业，与西单北大街的几大商场定位相同的话，前者已经有先发优势，很难追赶，如果定位不同的话，寻找差异化的定位本身就是个难题。
上述人士坦言，转成办公楼或是方向之一。西单商圈的位置相对核心，且商业环境也比较好，在这种环境下，办公的需求比较大，未来新一代商城转为办公楼的可能性会比较大。
但值得注意的是，随着写字楼增量供应继续进入市场和不少商业物业改办公，北京写字楼市场的空置率也不低。随着首都功能定位的明确和副中心建设带来的大量企业向五环外乃至周边区域迁移，核心商圈办公需求的增长或有一定的萎缩。
全国工商联商业地产研究会会长王永平则从价格角度分析了新一代商城未来的可能性，与上述商业地产人士的观点相似，王永平分析指出，“按租金水平测算，商场回报不高。报价不低，如果有人买去多半是去商业化”。而对于去商业化的可能，除了上述商业地产人士也提到的办公之外，王永平还给出了诸如创客、大健康主题等可能。
